能否走出低谷？一季度房企到期债券规模2225亿元

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　　自2022年11月以来，支持房企融资的政策不断，房企能否真正走出低谷期，关键在于融资。

　　1月23日，据克而瑞研究中心发布的报告，进入2023年，房企融资端支持政策还在不断释放。例如，今年1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划，优质房企融资“窗口期”已至。

　　今年仍是偿债年

　　克而瑞数据显示，2022年全年房企融资总量同比减少近四成。与此同时，2023年，仍然是房企“偿债年”，房企债务到期的压力依旧非常巨大。

　　克而瑞数据显示，100家典型房企2022年全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。2016年以来，全年融资总规模首次低于1万亿元。

　　从历年典型房企融资总量来看，2021年出现了近5年来首次负增长，融资总量13274亿元，同比下降了25%。进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，2022年融资总规模较2021年继续扩大13个百分点至38%。

　　值得注意的是，2022年整体融资成本迎来结构性下降，全年100家房企新增融资成本为4.23%，较2021年下降了1.15个百分点。这与房企境外融资大规模减少以及优质民企发债占比走高有关，2022年，招商蛇口、万科、华润、首开和中海这5家房企融资总量占比达到了36.5%，结构性拉低整体融资成本。

　　从数据情况来看，2022年，更多的房企转向了境内融资。

　　克而瑞报告显示，从融资结构来看，2022年境内债券融资占比最高，达到了71%，但是从融资量来看，2022年房企境内债权融资同比下降了10%到5870亿元。而境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%至1080亿元。2022年企业发债金额4524亿元，同比下降28%。其中，境内发债3588亿元，同比下降1%；而境外发债同比大幅下降64%到935亿元，占比同比下降了21个百分点至21%。短期内，房企境外融资仍将维持较低水平。

　　融资环境或将进一步改善

　　克而瑞监测的数据显示，2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元，其中1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。2021年以来，房企发债量长期小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。值得注意的是，在这波到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%，部分民企的偿债压力仍然非常大，违约事件还有可能被曝出。

　　随着“金融16条”出台，房企的信贷以及债券的合理展期都得到了政策支持，到期压力得到缓解，房企也相应得到一些喘息机会。

　　克而瑞预计，2023年房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将进一步改善，房企应积极抓住融资窗口期。

　　未来，股权融资或将成为房企融资的重要渠道，更多上市的优质房企或将通过增发、配股融资，既能缓解企业融资困境，又能降低整体负债率水平，一定程度上降低企业偿债风险。在融资环境进一步防松的情况下，房企真正的脱困，还需要依靠销售和经营层面的改善。